[葱哥说法]对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？
<span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"><font face="宋体"><font size="3"> <p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;">1</span><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;">．业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"> <span lang="EN-US">2</span>．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"> <span lang="EN-US">3</span>．房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"> <span lang="EN-US">4</span>．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;">5</span><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;">．物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;">结论<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"> 业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"> 首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"> 其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，（见《物业管理条例》第二条）并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。<span lang="EN-US">
<p></p></span></span></p><p></p><p></p><p style="WORD-BREAK: break-all; LINE-HEIGHT: 12pt;"><span style="FONT-SIZE: 9pt; COLOR: black;"> 因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管 <font color="#dd2222" size="7">哥们:纯属纸上谈兵,在烟台有用吗?能和北京-上海比吗?老百姓还有基本的权利吗?能保证吗?</font> <p>和谐的关系在高素质的业主和负责任的物管公司是可以实现的</p><p>现实中的差别是所谓的高档小区和平民小区本身决定的</p><p></p><p></p> 同意2楼 同意一楼版主的意见，但是现实中实行起来有一定的困难，但毕竟这与居民素质和物业公司是否负责任有关！[em05] 难![em06][em06] <p>我认为服务不好就可以不交管理费，现在的服务有很多种，最起码的是保证我们生活在一个干净、美丽的环境里，像打扫公共卫生、维护小区设施等，这都是物业公司应该做的，如果我们交费了而物业没有尽到责任我认为是不对的，像我现在住进去快3个月了，也没见打扫过几次楼道，扶手更是从没擦过，虽说是新楼有装修的，但是一段时间一擦还是有必要吧，有时候就扫扫一楼，上面的就不管了，我认为这就是物业没做好。</p><p>还有楼主说的房屋质量的问题，出了事是开发商的事，但是要我们自己去找开发商吗？我们买房是从售楼处买的，拿到房子就是跟物业打交道了，物业有义务帮助业主解决问题，当然这是说联系开发商啊什么的，而不是就让他们管，当然找开发商是房屋还在质量保质期内的，如果过了保质期的当然还得物业负责，当然该业主拿的费用业主是要拿的，但是物业不能拖着不管。</p><p>以上是我的一点想法！</p> <P><FONT color=navy size=5>是呀！楼上的说法很有道理，也可以理解。</FONT></P>
<P><FONT color=navy size=5>但是法理上却说不过去了。</FONT></P>
<P><FONT color=navy size=5>难道作为业主，物业服务不好业主个人无权对此提出异议么？</FONT></P>
<P><FONT color=navy size=5>其是不是的，只是你不能用拒缴物业费这种方式。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。</FONT><SPAN lang=EN-US><FONT color=navy size=5> </FONT>
<P><FONT color=navy size=5></FONT></P></SPAN>
<P><FONT color=navy size=5></FONT></P>
<P><FONT color=navy size=5></FONT></P>
<P><FONT color=navy size=5>因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。</FONT></P>
[[i] 本帖最后由 令狐葱 于 2007-10-12 16:37 编辑 [/i]] <p> 咱这的物业却实不咋样！</p><p> 晚上就没看见个保安在小区里做过巡查，感觉真不安全！</p><p> 太不安全了！</p> <p> 咱这的物业却实不咋样！</p><p> 晚上就没看见个保安在小区里做过巡查，感觉真不安全！</p><p> 太不安全了！</p> 楼上说的管委会是怎样成立的呢?是不是每个小区都有管委会呢?如果没有,业主的利益有谁来维护呢? 买房就是上当阿 我是强烈鄙视桦林家的物业以及所有！！ [quote]原帖由 [i]令狐葱[/i] 于 2006-12-10 22:59 发表
<p>是呀！楼上的说法很有道理，也可以理解。</p><p>但是法理上却说不过去了。</p><p>难道作为业主，物业服务不好业主<font size="2">个人无权对此提出异议么？& ... [/quote]
[em15][size=6][color=red]严重支持葱哥说法[/color][/size]
小小建议
刚才7楼的朋友发表的观点并不是完全正确的，衡量物业公司的服务是否到位要有一个标准，不是说业主认为服务不好，不到位就可以拒交物业管理费的，按期交纳物业管理费是每个业主的义务，物业公司为业主提供服务，提高业主的生活质量，维护业主的生活环境，物业公司有义务作好自己应该做的工作，业主也应该按期交纳物业管理费。但是，如果物业公司的服务做的到位，也就是说属于物业公司工作范畴的工作都做到了，而达不到业主的要求，业主也应该按时交纳物业管理费，至于没有达到业主满意的地方，业主可以直接与物业公司沟通，提出建议。或者通过业主委员会与物业公司交涉。 刚才7楼的朋友提到的房子住进去3个月了，小区的卫生打扫都没人管，这是属于物业公司的问题，其服务没有到位，业主可以直接或者通过业主委员会与物业公司进行交涉，要求物业公司履行其服务。如果与物业公司沟通不行的话，也可以通过法律途径解决。所以，真如7楼朋友所说的情况，那么物业公司的服务就是不到位，损害了广大业主的利益。这种情况，业主既然交纳了物业管理费，可是没有得到应有的服务。建议业主应该尽快与物业公司进行协商与沟通，及时的解决问题。 你说物业是干嘛的在烟台,我感觉就是给我们填麻烦的,早晨6点放音乐,晚上7点就关灯,车库总是黑天,哎.业务费不交就给你停水,真讨厌[em06] 现在的物业公司一般都和摆设一样~只管收钱其他一概不管[em16] [em16] 顶 楼上的楼上 "首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。"
看了一下贴子，这个小区连管委会还都没有成立，那来的什么委托(应该是叫雇用)？好像也不像是全体业主曾共同雇用过这个物业。
那现在这个物业是那来的？开发商卖了房子拿钱走路了事，他不能代表业主有雇用物业管理人员的权力。
业主若没有物业的任免权，那就表示现业主拿钱买的财产并不完全的属于业主，物业公司可以断业主的水电，那可表示业主是绵羊，而物业是牧羊人，那牧场实际上是牧羊公司(物业公司)的。
断水断电是水电公司要根据法律上的许可，才有办法去履行的事，怎么物业公司人员都能肆意做到，并可以不受法律的制裁？ 如果入住人数不足以成立业主委员会怎么办，权利怎么维护
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